Divorce et crédit immobilier : vendre, racheter la soulte ou rester en indivision

Quand vous possédez un bien à deux avec un crédit en cours, le divorce ouvre trois voies : vendre le bien et solder le prêt, racheter la soulte pour que l'un garde le logement, ou rester un temps en indivision. Dans tous les cas, retenez un point capital : tant que la banque n'a pas accepté de vous désolidariser du prêt, celui qui part reste co-emprunteur et reste tenu de la dette. Voici comment choisir, comment calculer une soulte, et quels frais anticiper.

Trois options pour le bien commun

Le point de départ, c'est le crédit. Un prêt immobilier souscrit à deux engage les deux emprunteurs de façon solidaire : chacun doit la totalité, pas seulement la moitié. Le divorce ne change rien à cet engagement vis-à-vis de la banque. C'est seulement le sort du bien qui se règle, et trois solutions existent.

Vendre et solder le prêt

C'est l'option la plus nette. Le bien est vendu, le prix sert d'abord à rembourser le capital restant dû au prêteur, puis le solde est partagé entre vous selon vos quotes-parts. Une fois le crédit remboursé, le lien avec la banque disparaît pour les deux. C'est souvent le choix le plus apaisant quand aucun des deux ne peut, ou ne veut, assumer seul le logement.

Racheter la soulte : l'un garde le bien

Ici, l'un des ex-époux conserve le bien et rachète la part de l'autre : c'est le rachat de soulte. Celui qui reste devient seul propriétaire. En pratique, il doit le plus souvent financer cette soulte par un nouvel emprunt, et surtout obtenir que la banque le libère seul du prêt existant. Cette solution a du sens quand un parent veut maintenir le cadre de vie des enfants, ou quand l'un est attaché au logement et capable d'en porter la charge.

Rester en indivision un temps

Rien n'oblige à trancher immédiatement. Vous pouvez décider de rester copropriétaires quelque temps, en continuant à rembourser le prêt ensemble. On signe alors une convention d'indivision qui fixe la durée, la répartition des charges et les règles de sortie. Attention toutefois : l'indivision est par nature précaire. Le principe légal est que nul n'est contraint de rester en indivision : chacun peut en demander le partage à tout moment, ce qui peut forcer une vente plus tôt que prévu.

Comparatif des trois solutions

Comment calculer la soulte

La soulte, c'est la somme que celui qui garde le bien verse à l'autre pour racheter sa part. Le calcul se fait en deux temps.

D'abord, on détermine la valeur nette du bien : la valeur vénale (le prix de marché) moins le capital restant dû du prêt. Ensuite, on applique les quotes-parts de chacun. Sous le régime de la communauté, le bien acheté pendant le mariage est en général partagé à parts égales (50/50). Sous séparation de biens, on suit les proportions inscrites dans l'acte d'achat.

La formule, pour un partage à 50/50, est donc :

soulte = (valeur du bien − capital restant dû) ÷ 2

Un exemple chiffré

Prenons un couple marié sous le régime de la communauté, propriétaire à parts égales d'un appartement.

Dans cet exemple, l'ex-époux qui garde l'appartement verse 100 000 € à l'autre. En pratique, il reprend aussi seul les 100 000 € de capital restant dû. Il lui faut donc, le plus souvent, un financement couvrant la soulte (et parfois le rachat du prêt en cours), ce qui suppose une capacité d'emprunt suffisante.

La désolidarisation du prêt : l'étape qui change tout

C'est le point le plus souvent mal compris. Mettre le bien au nom d'un seul ex-époux ne suffit pas à libérer l'autre du crédit. Le prêt a été accordé à deux ; pour que celui qui part cesse d'être engagé, il faut une désolidarisation, c'est-à-dire l'accord exprès de la banque.

Concrètement, la banque accepte de retirer un co-emprunteur du contrat. Elle ne le fait pas automatiquement : elle vérifie que celui qui reste peut supporter seul les mensualités (revenus, taux d'endettement, garanties). Elle peut donc refuser. Dans ce cas, deux options : renégocier le dossier (apport, allongement de la durée, caution), ou renoncer au rachat de soulte au profit d'une vente.

Tant que la désolidarisation n'est pas obtenue, celui qui part reste co-emprunteur. S'il y a un impayé, la banque peut se retourner contre lui, même s'il ne vit plus dans le logement et n'en est plus propriétaire. Ne signez jamais le rachat de soulte sans l'accord écrit de la banque sur la désolidarisation : c'est une condition à poser dès le départ.

Pensez aussi à l'assurance emprunteur : si seul l'ex-époux qui garde le bien reste assuré, la quotité d'assurance doit être revue pour couvrir l'intégralité du prêt sur sa tête.

Les frais à prévoir

Le rachat de soulte n'est jamais gratuit. Plusieurs postes s'ajoutent :

• Les frais de notaire sur la soulte. L'opération passe obligatoirement par un acte notarié. Pour un bien ancien, comptez souvent autour de 7 à 8 % de la part rachetée (émoluments du notaire, taxes, formalités).
• Le droit de partage, de 1,1 % calculé sur l'actif net partagé. Il est dû dès lors qu'il y a un partage formalisé de patrimoine.
• Les garanties du nouveau prêt. Si celui qui garde le bien emprunte pour financer la soulte, il devra constituer une garantie : hypothèque (avec frais) ou caution d'un organisme.
• Des frais annexes éventuels : indemnités de remboursement anticipé en cas de vente, frais de mainlevée d'une ancienne garantie.

Ces frais expliquent pourquoi le rachat de soulte coûte plus cher qu'on ne l'imagine au premier abord. Pour replacer ces montants dans le budget global, lisez notre article sur le prix d'un divorce.

Nos conseils pour décider sereinement

Quelques réflexes utiles avant de vous engager :

• Faites estimer le bien sérieusement. Tout le calcul de la soulte en dépend.
• Interrogez la banque tôt. Avant de promettre le bien à l'un ou à l'autre, vérifiez si la désolidarisation est réaliste au vu des revenus.
• Vérifiez votre capacité d'emprunt si vous voulez garder le logement : la soulte et le prêt repris pèsent sur le taux d'endettement.
• Faites les comptes complets, frais inclus. Parfois, vendre et repartir sur un bien adapté à une vie en solo coûte moins cher que de s'accrocher à la maison familiale.
• Appuyez-vous sur le notaire, qui chiffre la soulte, rédige l'acte et intègre l'opération à la liquidation du régime matrimonial.

Le sort du logement s'inscrit dans le partage plus large de votre patrimoine : pour comprendre la logique d'ensemble, voyez notre article sur le partage des biens lors d'un divorce. Et si la question du logement pendant la procédure vous concerne, lisez qui reste dans le domicile conjugal. Pour situer cette étape dans l'ensemble de votre divorce, gardez à portée de main notre guide du divorce.

En résumé

Avec un crédit en cours, trois chemins s'offrent à vous : vendre pour solder le prêt, racheter la soulte pour garder le bien, ou rester un temps en indivision. La soulte se calcule à partir de la valeur nette du bien (valeur moins capital restant dû), répartie selon vos quotes-parts. Mais la vraie clé n'est pas le calcul : c'est la désolidarisation. Sans l'accord écrit de la banque, celui qui part reste tenu du prêt. Réglez cette question en premier, chiffrez tous les frais, et choisissez la solution qui vous laisse, à terme, libre et sur des bases financières saines.

Questions fréquentes

Comment se calcule une soulte en cas de divorce ?

On part de la valeur du bien, on retire le capital restant dû du prêt pour obtenir la valeur nette, puis on applique les quotes-parts de chacun. Pour un couple à 50/50, la soulte correspond à la moitié de cette valeur nette. Exemple : un bien de 300 000 € avec 100 000 € de capital restant dû donne 200 000 € de valeur nette, soit 100 000 € de soulte pour racheter la part de l'autre.

La banque peut-elle refuser de me libérer du prêt ?

Oui. La désolidarisation n'est jamais automatique : elle exige l'accord écrit de la banque. Si la banque estime que celui qui garde le bien ne peut pas assumer seul les mensualités, elle peut refuser. Tant qu'elle n'a pas donné son accord, celui qui part reste co-emprunteur et peut être poursuivi en cas d'impayé, même s'il ne vit plus dans le logement.

Quels frais prévoir pour un rachat de soulte ?

Il faut compter les frais de notaire (émoluments et taxes), le droit de partage de 1,1 % calculé sur l'actif net partagé, et le cas échéant les frais liés au nouveau financement et à ses garanties (hypothèque ou caution). Les frais de notaire sur la soulte d'un bien ancien représentent souvent autour de 7 à 8 % de la part rachetée.

Peut-on rester en indivision après le divorce ?

Oui, c'est possible et parfois utile, par exemple pour laisser le temps aux enfants de terminer une année scolaire ou pour attendre un meilleur marché. Une convention d'indivision encadre alors qui paie quoi et pour combien de temps. Mais l'indivision reste précaire : nul n'est tenu de rester en indivision et chacun peut en demander le partage à tout moment.

Que devient le prêt si on vend le bien ?

Le prix de vente sert d'abord à rembourser le capital restant dû au prêteur. Le solde, une fois les frais réglés, est partagé entre les ex-époux selon leurs quotes-parts. C'est la solution la plus simple pour solder le crédit et tourner la page financièrement.

Sources

• Service-public.fr — Partage des biens en cas de divorce
• Service-public.fr — Coût et frais d'un divorce
• ANIL — Agence nationale pour l'information sur le logement